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如今新建案公設比頗高，30坪的房子扣除公設，室內僅剩20坪左右的空間。然而，近日有網友就在PTT提問「虛坪改實坪到底作用大不大？」釣出內行分析「1關鍵」，即「總價不變」，認為差別不大，提高房屋持有稅比較有用。

原PO在PTT八卦板表示，現在炒房嚴重，大家都知道權狀30坪，室內不是真的30坪，覺得有用的一方認為，大家看到虛坪標價會覺得房子很大，價錢較低；覺得沒用的人則說，你終究會看自己總預算是多少，以及公設比是多少來買房。

原PO接著並舉例，假設你預算就650萬，35％公設，虛坪共10坪一坪65萬，你還是能算出，這相當於實坪一坪100萬、6.5坪，你總不會看房子，不看實際房子、不看公設，也不算實際多大吧？你總是會把預算捏到你可以接受的最緊繃，因此怎麼標最後是沒差的。「A說，沒差那就改啊！B說，結果不會改變幹嘛改？」

▲有網友在PTT提問「虛坪改實坪作用到底大不大？」引發討論。（圖／翻攝自PTT）

原PO認為，虛耗管理登記成本，覺得都有點道理，他並詢問大家「有實際正經研究到底哪種對嗎？」同時更直說「這個感覺有點像吃到飽餐廳寫499，然後用小字寫加一成服務費，跟寫550的差別。」

問題曝光，立刻引來行家分析，直指「沒用，總價還會是一樣，懂？」「基本上總價不會變，就是看起來比較舒服而已」、「就算修法公設不算在容積內，同樣的房子總價還是一樣」、「1-公設比=得房率，小學數學，總價不變，瞭？」「沒用，提高都會區房屋持有稅比較有用」、「總價不會落，但起碼以後奸商不會亂玩公設了，公設現在整個玩壞」、「改成實坪制只是讓比價資訊透明化而已，該付的錢少不了。」

不過，也有網友留言「虛坪要管理費，停車場收一次，又再收一次清潔費 ，公用電費還要收一次。這些都該攤在陽光下」、「有用啊！你怎知道你停車場公設到底有沒有被算兩次」、「有差，之後大部分的建商就會不玩公設」、「實坪就是每坪單價會上漲，因為沒有分母可以攤，但實坪方向還是對的，雖然都買不起」、「公設不算容積，直接衝擊的是過去購屋有算容積的人，但是這的確是最快降房價卻不傷害總體經濟的方式」、「不記公設後，會稍微透明一點，新建案就不會玩公設，低級住宅就會再降價一些」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

社會住宅租金爭議持續延燒，在地方與中央政府因社宅租金制定標準槓上之際，社會住宅推動聯盟向台北市長柯文哲與市議員寄出公開信，表示此時正是改革「社宅租金定價制度」的最佳時機，並提出社宅租金與財務的基本原則，呼籲政府著手改進。



住盟表示，興辦社會住宅應以「可負擔租金」作為租金定價的基本原則，且不該要求租金收入百分之百自償興辦成本。社宅財務勢必要編列預算補貼，因此需建構可持續的財務機制。以降低成本的「節流」與另闢財源的「開源」，平衡社宅帶給政府的財政壓力。



短期內又該如何具體作為？住盟建議，地方政府與議會應支持將房屋稅與地價稅排除於社宅租金成本，並達成對社宅財務補貼的共識。另也要求中央依住宅法精神，邀各地方政府共同研議社宅租金「分級收費基準」，與非自償性經費「補助標準」。



住盟提出，中長期可以從調整房產稅制著手，市府應宣示修法後新增稅賦「優先用於社宅可負擔租金的補貼」。此外，住宅的興建與營運成本制定也需合理規範，如社宅的房型面積、公設比等。



營運成本方面，住盟表示，可將宅租金與管理費拆分，租金採可負擔原則，管理費則反映實際日常維管成本。即是管理費收取標準回歸「使用者付費」機制，導正社宅提供物管服務水準合理化，避免財務透支。



住展房屋網認為，社宅租金定價制度應分階段執行，定期檢討與調整。在社會住宅存量尚仍嚴重不足的目前，社宅定價制度應先從照顧弱勢族群出發，管理費用也仍需考量該族群負擔能力來制定。



社區的管理成本即關係到公設內容，因此在規劃設宅時，需先釐清住戶的需求與需要為何，避免不必要的規劃增加租戶負擔（比如一般人不會需要八坪大的陽台、泳池、運動休閒設施....）。另因應台灣快速高齡化的人口年齡結構，更需著重考量高齡者的生活需求，建構無障礙的居住空間，緩解高齡者租屋困境。

近期中央大舉發起健全房市相關行動，除了央行宣布進行選擇性信用管制，內政部也開始有動作。根據內政部說法，地政三法中與實登相關的內容，將可能趕在本會期結束前通過修法。



此外，內政部也正研擬《平均地權條例》的更進一步修法，首先是規定預售屋契約轉售、轉讓時，也必須實價登錄；另外則是將紅單（購屋預約單）納入管制。若修法通過，紅單便成為政府正式列管項目，必須載明買賣雙方、預約戶別、金額、戶數及車位等資訊，且業者不能反悔。更重要的是，紅單持有者不能轉售紅單，否則將開罰。



依現況而言，針對紅單的稽查方向主要有二，其一是將紅單視為預售屋銷售行為的一環，若建案在取得建照前就以紅單預約銷售，便可能因違反《公寓大廈管理條例》、《公平交易法》等規定受罰。此外，炒作客買賣紅單有營利，自然需要課稅，因此稽查人員也會查核是否有逃漏稅情事。



然而，目前的稽查仍有模糊空間，以「紅單是否為銷售行為」為例，就有不少民眾主張紅單僅屬於契約訂定，並不算銷售行為。中央這次想將紅單納管，事實上便是使其不再遊走於模糊邊界：未來，在取得建照前的紅單銷售，應該會就此被定調為違法銷售。



紅單納管，將帶來怎樣的變化？住展房屋網認為，最顯見的，當然就是減少紅單客與業者共同促成的炒作得利，因為這是目前的稽查方向仍難以控制的部分：紅單客透過預約，使可售戶數減少，業者藉此拉抬售價，紅單客再高價轉售預約單，獲得利潤。



就算紅單是在取得建照後銷售，上述炒作仍有可能發生。因此修法規定紅單不得轉售，便是直接消除了紅單客預約的動機，也減少價格被哄抬的機會。



至於有房產網站表示，紅單納管之外，還需透過「取消預售制度」來抑制炒房，住展房屋網認為，此種作法恐怕不切實際。市場上確實有不少預售屋炒作發生，其大多是利用價量的不透明操作，但透過前面已經提到的修法：規定預售屋即時登錄，以及預售屋契約轉讓時必須申報實價，事實上都能讓價量顯現，減少人為哄抬空間。



住展房屋網認為，有心人士在預售模式中進行炒作，確實需要中央出手修法管制，但房屋預售是因應市場需求而生的銷售模式，若透過成本較小的修法就能做到更透明、難炒作，便不須過於敏感。



預售屋本就是市場經濟的一環，在此制度下，無論是建商、營造商、建材業者、設計公司、代銷業者、廣告業者，甚至是營建工人，其生計都仰賴此制度。住展房屋網認為，對於維持整體房市穩定而言，目前對於紅單管制、預售屋登錄的修法規劃，已是有力而穩健的作法，無須再談預售屋銷售之存廢。

桃園市日前舉行「桃園市大園區菓林市地重劃工程」開工典禮。市長鄭文燦表示，菓林市地重劃是桃園機場北側最大的新市鎮發展計畫，總重劃面積約45.09公頃，極具有交通便捷的發展潛力，結合桃園國際機場、捷運機場線及捷運綠線，且鄰近國1甲線交流道，有很高的開發價值，工程總經費約12億4,873萬元，預計2022年底完工，將提升周邊都市服務機能與交通效益，打造菓林新市鎮生活圈，未來將比照中壢青埔的發展模式，分別成為航空城南北兩側的重要生活圈。



鄭市長表示，地方期待菓林開發等了30年，為了增加開發效率而採取公辦方式推動重劃，「桃園市大園區菓林市地重劃工程」區域範圍包含竹圍段崁下小段、竹圍段拔子林小段部分土地，區分為A、B、C三個坵塊，規劃商業區、住宅區、道路用地、學校、停車場、新闢道路約9公里、新建1座橋梁，並重視道路排水系統及LED智能路燈照明設備等，也將設置5座兒童遊樂場及4座公園；此外，公共設施用地規劃保水防災的排水防洪工程，將設置4座地下滯洪池，也將配合南崁溪、油車溪整治工程，可望有效調節雨水排放，強化區域防災能力。



鄭市長指出，菓林重劃區內介於機場捷運坑口站以及未來捷運綠線菓林站之間，主要規劃有30米坑菓路及南崁溪環溪道路，加上新設的國中小，以及9個綠帶公園，未來預計增設圖書館及市民活動中心，生活機能將大幅提高，尤其未來周邊還有產專區及自由貿易區，可帶動菓林新市鎮成為航空城北側的發展軸心。

嘉義縣政府辦理109年第3次標售縣有非公用土地，訂於12月21日上午10點整於縣府2樓201會議室（嘉義縣太保市祥和一路東段1號）開標。



本次標售4筆縣有土地，共計4標，分別位於朴子市及嘉義市，第1標為朴子市鎮安段193地號，面積225平方公尺，第2標為朴子市鎮安段195地號，面積345平方公尺；兩標土地皆為住宅區，鄰近樸仔腳火車頭公園。



第3標為嘉義市東門段六小段16地號，面積7平方公尺，為住宅區，位於嘉義東門圓環旁；第4標為嘉義市西門段六小段17-6地號，面積58平方公尺，為商業區，位於中正路，鄰近嘉義站前郵局。



相關投標資料可於公告日起至開標前1日止，在辦公時間內，至嘉義縣財政稅務局公有財產科（縣府3樓）索取，歡迎踴躍投標，詳細標售資訊可至有關局處網頁資訊查詢或電洽嘉義縣財政稅務局公有財產科05-3620123分機8484。

台灣高房價讓民眾望屋興嘆，民進黨立委高嘉瑜拋出房屋「實坪制」，盼減少建商灌水。不過近日有網友在PTT提問「虛坪改實坪到底作用大不大？」不料釣出內行人點出背後關鍵，透露只要總價不變根本沒差，認為不如提高房屋持有稅還比較有用。

新建案公設比越來越高，以30坪的房子為例，扣除公設後，室內頂多剩20坪不到的空間。有網友今(14)日凌晨在PTT發文表示，現在炒房嚴重，大家都知道權狀30坪，不是真的30坪，有人覺得看到虛坪標價會以為房子很大、價錢較低；但也有人認為，終究還是要看自己總預算多少，以及公設比是多少來買房。

原PO舉例，假設10坪、總價650萬的房子，平均一坪65萬，但扣掉35％的公設後，房子實坪只剩6.5坪，等於一坪要價100萬，買方真要下手時還是會實際有多大，因此標實坪或虛坪最後還是沒差。

對於有人認為「沒差就改啊！」原PO則說「結果不會改變幹嘛改？」感覺就像吃到飽餐廳寫一個人499元，然後再用小字寫「加一成服務費」，跟直接寫一個人550元的差別。貼文曝光後，網友紛紛回應「基本上總價不會變，就是看起來比較舒服而已」、「就是單價會變貴這樣而已」、「羊毛出在羊身上」、「吵這沒用，收稅最快，笑政客不敢」、「建商訂價影響最大的還是地價」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

近日有媒體報導，台北市政府因土地租金放棄蓋六張犁D、E基地社宅。對此，內政部表示，興建社宅所支付的土地租金，已納入中央對地方政府非自償補助內容，因此未必會影響地方政府財務負擔，內政部也尊重市府的決定，將由國家住都中心接手蓋社宅，一起努力改善民眾的居住品質。

內政部表示，台北市六張犁D、E基地為國防部營改基金土地，依住宅法與營改基金規定，得採長期租用。且依行政院核定之修正「社會住宅興辦計畫」，已將興建社宅所支付的土地租金，納入中央對地方政府非自償補助內容，因此支付土地租金未必會影響地方政府財務負擔。

 

內政部次長花敬群與台北市政府副市長彭振聲於2020年10月共同召開之社會住宅合作平台會議時，台北市政府即已表示放棄興建信義區六張犁陸保廠D、E社宅基地。內政部當時雖表示有土地租金的補貼，但市府以「土地應無償取得」說法，建議由中央政府自行辦理。對此，內政部也尊重市府決定，並將該兩處基地委由國家住宅及都市更新中心進行規劃。

 

內政部指出，國家住都中心初步評估結果顯示，該基地興建社宅並無財務問題，但周邊道路系統條件不佳，需要進行更完整的整體交通改善，目前已準備啟動委託專業交通顧問公司進行專案研究，尋求更好的整體規劃與建設。內政部希望交通改善研究與後續方案推動，台北市政府能給予專業支持與協助，為改善台北市民的居住與交通品質共同努力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

國家住宅及都市更新中心(下稱國家住都中心)於2020年12月11日公告招商「新北市板橋區力行段408地號等2筆土地(新北市板橋浮州商業區)都市更新事業」公開徵求實施者案，採設定地上權方式辦理，歡迎各界踴躍參與。招商說明會2021年1月7日上午10時舉辦，投標截止日為2021年4月9日下午5時。

國家住都中心表示，該案區域交通便捷，基地位於新北市板橋區中山國小南側與浮洲合宜住宅北側間，鄰近台65快速道路，往來台北市區及新板特區車程均只需10餘分鐘，快速便捷。土地皆屬國家住都中心所有，面積20,178.98平方公尺(約6,104坪)，基地方整，規劃設計彈性大，為近期雙北地區釋出之稀有大面積商業區土地。

 

本案土地使用分區為第一種商業區，建蔽率50％，容積率300％，預期可申請50％都市更新容積獎勵上限值。此外，產品規劃多元彈性，在符合都市計畫土地使用管制規定前提下，可朝商場、商辦及住宅等產品規劃。

 

國家住都中心表示，為鼓勵民間參與及降低投資風險，本案地上權存續期間55年，權利金分23期計收，以有效分散實施者投資風險。土地租金除應繳地價稅外，採定額方式計收，降低公告地價調整風險。此外，委託實施契約允許完成全部建物第一次所有權登記之翌日起營運屆滿5年後，得經本中心事前同意後，將契約之權利義務(含本基地之地上權)全部轉讓予第三人。同時，55年期滿後，給予可再續約20年之彈性。

 

本次公開評選作業將採一次申請、二階段審查方式辦理評選，公開評選文件購買及下載方式請於國家住都中心官網都更招商專區詳閱本中心招商公告資訊https://www.hurc.org.tw/hurc/renewalAnnouncement，本案招商說明會報名請至國家住都中心官網活動報名專區https://www.hurc.org.tw/hurc/applyDetail?course_uid=61。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

2020年12月10日21：19發生規模6.7地震，全台有感且多處達4級，為2020年最大規模地地震，由於台灣位處地震帶，民眾雖然對地震不陌生，但多年來災情、意外頻傳，因此民眾的危機感日增，在建築抗震品質的要求也越來越高，相對讓建商在抗震、耐震的建築工法上也更求精進。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，與漏水、海砂、輻射等瑕疵房屋相較，建物抗震與否，往往事到臨頭才見真章，一般而言，房屋結構可由建物登記權狀中得知，但除了登記權狀中可以略見端倪之外，對建物本身必須以肉眼觀察並輔以包括周邊環境的客觀條件，才能將風險降到最低。

買房不僅看機能，結構安全更重要

 

郎美囡表示，通常買房首重機能及環境，但處於多地震的地區，建築結構的安全性也相當重要，建議購屋時可參考以下幾點：

1.建商或營造商是否有信譽

2.若購買的標的物是山坡地、水岸或海濱住宅，可注意地層、施工及防護措施(如排水、道路)是否完整。

3.家中裝潢採固定式，較無傾倒顧慮。

4.採用安全係數高的水電、瓦斯設備。

此外，若購買產品為夾層屋，夾層部份應避免承載過重，容易倒塌的產品，建議購屋看建築執照、技師簽證、耐震標章等，都是更有保障。

 

居家環境愛注意，事先準備最安心

 

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，面對隨時可能發生的地震，可先將家中高處危險尖銳的物品、玻璃製品移開，以免地震時造成人員的傷亡，其次，事先將現金、飲用水、乾糧、保暖衣物、手電筒、電池、家中老年人病人的藥品準備好，災害不幸發生時，便於維持起生活所需，此外，家中的電器開關、瓦斯等設備要特別的留意，以免地震發生時造成更大的災害。

好想買房，一恍神房價又漲了！但其實還是有平價社區可挑選。根據《591房屋交易網》統計，若想在台南市或高雄市買低於行情的熱門社區，有四個社區每坪單價「個位數」，即便預算拉高還是有1字頭房價可入手。

根據《591房屋交易網》統計彙整，台南、高雄有11個社區屬於熱門低價社。以台南來說，北區海安路商圈是全台知名的觀光區，也有單價低於10萬元以下的社區，屋齡近40年的「興南大廈」每坪房價9.2萬元，周邊店家林立且近百年校齡的立人國小，吸引不少首購家庭客。

▲高雄市翠華路、中華一路周邊，可入手熱門低價社區。（圖／取自高雄旅遊網）

同樣是「個位數」親民房價的安平區「好泊村」每坪房價9.96萬元，遠低於安平區平均每坪16.6萬元的房價行情。至於高雄的部分，低價區則集中在翠華路一帶，尤其通往中華路的地下道填平後，縫合了鼓山、左營兩大生活圈，鄰近中華路一段的中古低價社區1字頭房價，能見度也提高了。

鼓山區「萬歲華林園」每坪房價10.84萬元，低於鼓山區平均每坪房價21.97萬元。若要挑更便宜社區，苓雅區的「康庭大廈」與「海景紅樓」每坪房價分別為7.8萬元與9.9萬元。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】