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新北市鶯歌區因有台鐵、國道等交通機能，過去台北客買盤穩定，近期因捷運三鶯線捷運題材，帶動房價上揚；實價登錄資料顯示，捷運三鶯線行經鶯歌區的5站，周邊房價均已破2字頭。

捷運三鶯線行經三峽與鶯歌，預計2023年完工。根據信義房屋統計捷運站點周邊房價資料，三鶯線行經鶯歌區共有5站，包含鶯歌車站、陶瓷老街、國華、永吉公園、鶯桃福德站，房價都已站上2字頭，靠近鳳鳴重劃區的鶯桃福德站平均單價為22.73萬最高，次之兩站則是鶯歌車站與陶瓷老街，平均單價在21.78萬與21.53萬。

對此，住商不動產鶯歌建國加盟店店長吳展碩表示，鶯桃福德站位於鶯桃路、福德一路口，因鄰近鳳鳴重劃區，許多新建案拉高成交單價的關係；而鳳鳴重劃區離大湳交流道近，5分鐘就上交流道，交通具優勢，再加上重劃區內建商主打低自備款，吸引部分首購族選擇鶯桃福德站周邊購屋。

而鶯歌車站與陶瓷老街預定站周邊平均單價約20至21萬元間。吳展碩進一步說明，許多台北的換屋族會選擇到鶯歌買房，可買到相較於台北坪數較大的物件，他們通常會選擇鄰近火車站的陶瓷老街與鶯歌車站周邊，走路最快3分鐘就可到火車站，鶯歌火車站至台北車站的車程也僅需30分鐘。

吳展碩說，鶯歌火車站周邊有屋齡2、3年的新大樓，但大多還是平均屋齡15年的電梯三房最受青睞。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

限制個人發展的因素有很多，性別、族群、教育程度、家庭背景等，都影響了人們能夠多大程度地為自己做選擇、在社會中流動。



在比爾．蓋茲（Bill Gates）近期主持的Podcast節目「Ask Big Questions」中，他請到哈佛大學經濟學教授拉吉．切堤（Raj Chetty），更進一步地談到居住地區也會影響個人成就。切堤的數據分析資料顯示，若貧困環境中的孩子能夠移居到較好的環境，那麼終生收入很可能大幅增加。



蓋茲和切堤想強調的，是居住環境對個人發展的重大影響。然而他們似乎沒提到的是，儘管我們都知道自己居住的環境可能很大程度地限制了自己，但有多少人是真正有能力離開的？又或者，有多少人願意離開，前往一個可能令自己不適應的地方居住？



雖然蓋茲和切提並未直接討論到這點，但他們在另一個話題中也建議，政府可以減少疫情下對於人民的過多紓困補助，而將資源投注在經營「基礎的社區發展」上。這或許進一步回應了前面的問題：若移居充滿限制，那就好好經營地方，讓原社區條件變好，或是讓新社區變得對弱勢者更友善吧！



回到台灣背景，許多「孟母」、「孟父」所嚮往的宜居地，由於高房價、高租金，經濟困難的民眾事實上並不容易遷入。因此，政府也開始在資源相對較多的地區規劃社會住宅，希望資源不足的民眾，也有機會在良好環境立足、穩定發展。



然而，貧窮者在城市立足之前，得面對外界給他們貼上的標籤：對於集合式住宅的「貧民窟式」刻板印象。許多人會擔心，住家附近若有社會住宅，會不會使居住環境變差？會不會讓區段房價下跌？



事實上，為了避免弱勢聚居造成的社會歧視，近期興建完成的社宅，都有採取30%社經弱勢戶及70%一般戶的「混居」模式；其中健康、興隆、青年、東明等社宅，其一般戶中，更有10%開放給有心投入社宅社區營造的團隊（青創戶）入駐，有人稱之為「創意混居」。



一般戶與社經弱勢戶的混居，讓弱勢的標籤不過於顯眼，同時也讓人們能在日常生活中看見、理解彼此真正的樣貌；而在「創意混居」模式中，青創戶舉辦的社區活動，不只社宅居民可以參與，更開放給周邊鄰里，這便是讓不同社會階層、社群的溝通對話，能頻繁地發生在都會中。



就像蓋茲和切堤所說的，貧窮者需要良好的環境；在台灣，沒能力花上大筆金錢住進好社區的社經弱勢民眾，便需要政府和願意投身經營的團隊，透過資金挹注及社區發展，讓一個個住得起、住得好、且對弱勢友善的社區遍地開花，使在起跑點落後的民眾，也能擁有安心居住、完成理想的空間。

因應政府推動長照、幼兒照顧等土地複合使用，及尊重原民文化活動的需求，內政部於2020年12月3日部務會報通過修正辦法，在不影響原規劃設置公共設施機能的原則下，放寬都市公設用地可供長照及原民聚會等多目標使用項目，以增加使用彈性，充分發揮公設地效益。

內政部表示，3日部會報通過「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」第3條暨附表修正草案，主要為因應長照設施資源布建需求修正附表，放寬學校、體育場、公園等用地，得作社區式長期照顧服務機構等社會福利設施使用。

 

此外，在兼顧停車場使用及長照、社會住宅等社會福利設施設置需求下，草案也增訂停車場用地作此類社會福利設施時，若提經直轄市、縣(市)都市計畫委員會或都市設計審議委員會審議通過，其使用的容積樓地板面積上限，可從1/3放寬至1/2。

 

這次草案也同時配合「幼兒教育及照顧法」修法，將容許使用項目的「幼兒園」修正為「教保服務機構」。

 

內政部指出，為尊重原住民族文化活動需要及聚會場所開放式鋼棚建築特色，這次修正草案也放寬各項公共設施用地，若經中央或直轄市、縣(市)原住民族主管機關同意，可供設置部落聚會場所使用。

 

內政部表示，這次修法也參酌監察院調查意見，認為市場用地立體多目標使用作住宅有主從顛倒的現象，為增加公共使用的機能，因此，在附表增訂市場用地作住宅或商業使用面積，不得超過總容積樓地板面積1/2。但已領有使用執照或合法建築物的拆除重建，或採都市更新方式辦理案件，則不受樓地板面積限制，以利推動老舊市場更新、重建。

 

內政部強調，「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」經由這次的滾動檢討，可增加有限土地資源的使用彈性，落實政府照顧政策，充分發揮公共設施的使用效益，修正草案將依法制作業程序，於近期發布施行。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園市大湳地區捷運綠線G04站土地開發案蘊含商業、辦公及住宅空間，是捷運三鶯線與綠線的交會站，該站將成為未來轉運中心，未來捷運G04站設計有聯通道約50公尺，可串聯至大湳森林公園停車場。而捷運綠線G04站為雙北出入桃園的重要門戶，市府捷運局以TOD大眾運輸導向的概念開發場站，讓G04站不僅是捷運站，更提供多元化地區機能，帶動周邊城市發展。桃市府規劃3處捷運出入口興建捷運共構開發大樓，未來將會3案聯合開發，並依聯開辦法規劃開發時程，經評選程序讓G04站土地開發案順利執行。



捷運局長陳文德表示，捷運綠線G04站是通往新北市的主要轉運站，市府希望透過土地開發案，在該站3處捷運出入口的開發基地規劃捷運共構開發大樓，提供更多元的公共服務設施，進而使大湳地區的居民，擁有完整的生活機能，吸引雙北地區上班族在八德大湳地區定居。陳局長說明，捷運綠線G04站土地開發案，除了站體G04-2的捷運系統用地外，市府在G04-1、G04-3等另2處出口規劃捷運開發區，其中G04-1捷運開發區占約932坪，已與土地所有權人全數達成協議，初步規劃為住宅、農會辦公需求及商場，保留未來發展潛力。G04-2捷運系統用地占約723坪，已取得用地並交付捷運施工廠商，後續則規劃為辦公、公益設施、停車場與店面，以提供捷運系統營運與公共服務；G04-3捷運開發區占約777坪，正與土地所有權人協議參與開發，未來將規劃為住宅、辦公與店面，整體土地開發案活機能及公共設施完備，預計配合捷運建設，透過3棟土地開發大樓，形塑微型城市的構想。



陳局長指出，捷運綠線G04站土地開發案，依據大眾捷運法及大眾捷運系統土地開發辦法，辦理公告徵求投資人合作開發，市府除了主導開發，也協調地主提供土地，使土地獲得有效運用，同時讓有意願的投資人投資都會建設，引進民間資金，促進地區發展，市府更可藉此挹注捷運建設，增加公益設施，創造市府、投資人及地主三贏局面。G04站的3座大樓興建後，針對權益分配，土地開發大樓總權值在扣除市府權值後，為地主與投資人間可分配權值，其中市府權值可獲得都市計畫變更回饋，及捷運獎勵容積二分之一；投資人權值為投資開發費用，包括建物興建成本、投資稅管費用、期待利潤等；而地主在貢獻土地後，其權值依現有土地價值比例，重新分算開發後總價值分配權值。招商規劃以最有利標形式辦理。

政府宣示：杜絕不當炒房的堅定決心，讓人民對政府施政有信心。國發會綜整內政部、央行、金管會及財政部具體作為，2020年12月3日於行政院第3729次院會就「健全房地產市場方案」提出報告，並正式對外宣示，政府杜絕不當炒房的堅定決心。

近期因國際寬鬆貨幣政策使熱錢在全球流竄，加以台灣防疫成功，經濟表現亮眼，以及低利率與資金回流、台商回台投資等因素，房巿需求增加，導致國內部分區域房地產市場升溫。

 

房價與民眾生活負擔密切相關，為促使房地產市場健全發展，避免炒作或不合理價量現象，政府相關部門已立即啟動各項作為，包括建立不動產市場診斷指標、強化預售屋銷售稽查及實價登錄修法、杜絕藉由公司名義或分割房屋避稅，並強化信用資源合理運用及管控授信風險，以及強化社會住宅與租金補貼等，有助於達到防止炒作房市、防止逃漏稅、防止房市資金氾濫、落實居住正義打造優質居住等四大目標。

 

2近期內政部並會同相關單位，大規模聯合稽查預售屋建案，針對違規缺失，逾期未改正者依法裁罰；中央銀行亦邀請辦理房貸主要銀行座談，呼籲勿將信用資源過度流向不動產放款，避免銀行授信間接助長炒房炒地，這些作為已經發揮警示作用。

 

此外，政府持續加強查核房屋實際使用情形，中長期則研議檢討房屋稅率及私法人購買住宅制度。隨著各項措施逐步落實推動，相信民眾一定會感受到「有政府、會做事」。穩定房巿政策需各部會及地方政府通力合作，行政院3日請國發會綜整房地產課題及相關部會因應對策，提報行政院院會，正式對外宣示，政府杜絕不當炒房的堅定決心，讓人民對政府施政有信心。國發會將會同相關部會依本日會議決議修訂方案內容後，儘速陳報行政院核定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄市政府地政局第4季開發區土地標售，共計推出8標9筆優質建地，訂於12月16日開標，合計總底價12 億4049萬6164 元。本次第93期重劃區，地政局首次推出1筆大面積土地，面積約2160坪，地形方整，雙面臨路，利於規劃興建景觀大樓，附近有市場、學校、公園及大東文化園區，距捷運大東站、鳳山國中站及鳳山火車站僅數分鐘車程，交通四通八達，因土地稀少性及區位條件絕佳，勢必成為投資人追逐焦點。



該地原為國軍眷村，緊鄰國定古蹟-「原日本海軍鳳山無線電信所」，市府為保存古蹟同時活化眷村遷移後土地，以重劃方式整體開發，新闢住宅區、道路、公園及停車場，使本區具有歷史文化內涵與綠色休閒特色，生活機能更加健全。



第87期重劃區，位於省道台1線旁，鄰近捷運南岡山站，重劃後擁有完善的道路系統、公園綠地及毗鄰醒村懷舊文化景觀建築群，具備優質居住環境及交通便捷要件，本季再釋出1筆面積約93坪土地，臨20米介壽路及鵬程東路，附近有岡山文化中心、兆湘國小、公13、公14、陽明公園及劉厝公園，區位條件佳！



第77期市地重劃區，位於鳳山區快速道路省道台88線旁，近中山高五甲系統交流道，近年推出土地標售皆順利完銷。本季再推出2筆土地，其中1筆面積約526坪，臨保華一路，適合商業使用；1筆面積107坪，位於代德三街，自用投資兩相宜。高雄大學區段徵收區，為北高雄優質文教特區，優質居住環境，吸引投資人進駐，本季再推出2標2筆土地，其中1筆第三種商業區土地，面積約639坪，位於大學26街，近高雄大學正門及萬坪藍田公園，地形方正，使用強度高，適合興建優質住宅大樓；另1筆住三用地，面積約379坪，臨28米藍昌路，近高雄大學及中山高中，交通便捷。



另第37期重劃區及前大寮農地重劃區各推出1至2筆土地，價格合理。第4季土地標售作業已於12月1日公告，投資大眾可前往地政局土地開發處土地處分科索取標售海報及標單，或直接至有關局處網站查詢下載相關資料，在期限前完成投標，另再提醒投標人，本年度已更新投標單格式，投標大眾請注意應以新式投標單投標以免投標無效作廢。

行政院長蘇貞昌2020年12月3日在行政院會聽取國發會「健全房地產市場方案」報告後表示，台灣已是民主、自由、開放的國家，但在社會公平正義方面，政府應拿出有效方法，給努力的人一間遮風蔽雨的處所。政府將從「紅、登、稅、貸、宅」五大面向，即強力稽查紅單交易、實價登錄2.0修法、杜絕規避稅負、貸款差別授信、廣建社宅，以健全房市、合理房價，請部會及地方政府通力合作，全力執行穩定房巿各項政策。

蘇貞昌表示，蔡英文總統非常注重居住正義、公平跟溫暖，因此推動社會住宅，目前以20萬戶為目標。他說：「房屋應是居住設施，不應被視為商品炒作，很多有資金的人，將房屋作為炒作的工具，這是不被社會接受的。政府應引導這些資金投入生產方面的投資，而非縱容或鼓勵這些資金炒作房屋。」

 

蘇貞昌指出，為健全房市，政府提出幾項措施。首先，在強力稽查紅單交易方面，政府除要建立不動產市場供需價量、交易行為是否健全的診斷指標外，內政部已會同相關機關成立「預售屋管理小組」，並與地方政府合作，針對預售屋的紅單行為，強力稽查。此外，10月、11月已展開2波大規模稽查，分別依「不動產經紀業管理條例」、「公寓大廈管理條例」等相關法規開罰，甚至也有地方政府消保官依消保法開出120萬元罰單，此一嚴查哄抬炒作的行動還會持續下去。

 

蘇貞昌表示，立院總質詢時，他已公開承諾會儘速推動實價登錄修法，請內政部思考周延，不論自售或委託代售的預售屋全面納管，確實做到「銷售前備查」、「交易後依法申報」及「房價揭露落實到門牌」等，申報不實價格將加重罰則。

 

蘇貞昌表示，為杜絕個人藉由設立公司或股權交易，規避不動產交易稅，以及所有權人將房屋分割為小坪數，規避房屋稅負，政府除透過專案查核，揪出此類案件，同時也將藉由修正「所得基本稅額條例」及「房屋稅條例」，防止有心人士鑽營逃漏。

 

另為防範過多資金流入房市，助漲房價不合理上漲，蘇貞昌表示，政府已督促銀行就非自用投資者及建商新建住宅申辦貸款，採取差別或審慎授信。必要時，央行也會依法採行選擇性信用管制措施；金管會也將強化不動產授信金融檢查，控管銀行授信風險。

 

蘇貞昌進一步指出，政府將廣建社宅、擴增包租代管，2020年底前直接興建的社會住宅將達4萬2,000戶，第1階段達成率106％；內政部2021年有最大的興建計畫，將在全台18縣市推動50案社會住宅，總計超過1萬5,000戶。此外，自2020年8月起，政府擴大租金補貼戶數，從原本一年6萬戶加倍到12萬戶，並請內政部在近期內提出精進措施，進一步引導租金補貼戶參與包租代管，盼2021年1月可以啟動，讓更多需要的國人受惠。

 

蘇貞昌強調，政府要拿出有效方法，不能一方面要健全房市、合理房價；一方面在銀行又提供資金，或在稅法上讓人有逃漏稅、免稅狀況，造成價格飆漲。政府要用盡一切力量，讓要養家活口的人，有個家、有個遮風蔽雨的所在；要給小家庭、年輕家庭支撐的力量，讓他們感覺到政府是真正誠意的，有能力、會做事。

 

蘇貞昌要求，穩定房巿政策需各部會及地方政府通力合作，針對短期可實施或啟動的，請各部會即刻進行，強力推動；該修法或查辦的也要儘速處理；需中長期檢討的，請各部會加速盤點、全力執行。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為改善國1林口交流道交通壅塞問題，高速公路局於2020年12月3日邀集交通部、交通部運輸研究所、公路總局、新北市政府、桃園市政府及地方民意代表召開國道1號林口路段(含交流道)改善工程第4次工作小組會議，高公局依據前3次工作小組會議意見，以新北市政府所提增設林口北入匝道方案為基礎，修正北入匝道方案，起始點採取新北市方案、匝道終點基於國道管理專責考量，修改為直接匯入主線，路線選擇以不徵收土地、符合設計規範及降低施工期間交通衝擊為基本要件。

針對高公局所提修正方案，新北市強調只要能讓林口民眾更便捷安全北入高速公路，不堅持必須完全採納新北所提方案，也更尊重各方意見。改善案除設置南出、北入匝道外，增設往林口南出右轉專用車道及林口A、B交流道間南出南入與北出北入交織立體改善工程等，總工程經費約19億元，可行性評估預定2020年年底前報交通部審議。另本次出席之民意代表於會中亦充分表達意見，新北市建議高公局將各方意見於可行性報告中揭露。

新北市交通局長鍾鳴時表示，交通部長林佳龍於2020年9月9日視察林口交流道時，指示由新北市政府可在三個月內提出具體改善方案，新北市旋即啟動規劃作業，並於10月30日完成初步規劃方案提送高公局，歷經4次工作小組會議審議。

新北市交通局於會中也懇請高公局應重視大眾運輸優先策略，落實改善北上路肩供上午尖峰時段大客車通行，或就高速公路管理機關立場，主動提出更佳的大眾運輸優先方案，以提升大眾運輸效能，減少私人運具使用。

 

鍾鳴時指出，林口交通壅塞問題已存多年，改善已迫在眉梢具急迫性，希望高公局儘速將可行性報告提送行政院審議，計畫核定後全面展開工程施作，讓林口及龜山居民通勤、通學不再是夢魘。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新北市政府2020年12月3日於板橋希爾頓酒店舉辦「永和大陳社區更新單元5、6、7」公告招商說明會，現場多家建商及開發商，包括興富發、昇陽、太子建設及潤泰創新等知名建商一起參與，由市府與規劃團隊說明本案的招商內容與條件，期盼透過公私合作建立夥伴關係，共同推動都市更新，以達成共創多贏的目標。

永和大陳社區位於新店溪畔，各更新單元的面積分別為0.8~1.3公頃左右，現有建物多為50~60年老舊房屋，相當窳陋老舊，亟待更新。新北市副市長陳純敬表示，市府為了改善當地社區居住安全、環境生活品質，承襲單元2的成功經驗，接續推動公辦更新單元5、6、7，並由民間挹注資金辦理都市更新事業，透過公私協力的方式共同進行整合，期盼廠商能夠踴躍參與，與市府、社區住戶共同推動家園重建，逐步實現永和地區的整體都市發展。

 

都市更新處長張壽文表示，永和大陳社區透過指定為「策略性再開發地區」的方式，提高容積獎勵額度最高可達2倍基準容積，配合基地周邊的仁愛公園與新店溪畔等綠地空間，吸引民間投資並帶動當地更新重建。此外，未來捷運萬大線永平國小站完工，將與鄰近的捷運頂溪站形成雙捷運站的服務範圍，讓本案的招商條件更具優勢。

 

市府為使廠商瞭解招商條件及相關資訊，特地舉辦本次招商說明會與廠商進行意見交流，包含投標資格條件、保證金金額、退場機制、公益設施項目、私地主整合工作等，市府後續將透過公開評選程序甄選實施者，歡迎對本案有意願投標的廠商至新北市政府都市更新處申購招商文件，並於截止日2021年3月12日前送達申請文件，若對招商文件內容有任何疑義，應於2020年12月14日前以書面方式掛號或親送至新北市政府都市更新處釋疑。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新冠肺炎肆虐下，各行各業業績下滑，慘不忍睹。政府也努力推出各種振興方案或是紓困貸款，努力讓企業生存下去。但是，市場依然無感，許多的中小企業在夾縫中生存，缺錢時建議還是走銀行融資的正常管道，避免地下金融借貸，小心雪上加霜。

新北市地政公會最近承辦一件中小企業主的廠房出售案件，除了正常的銀行貸款外，不動產產權出現了一筆第二順位的抵押權(二胎)，謄本標示部還多了一筆預告登記，限制所有權人過戶及抵押設定，我們看到很奇怪，為何借貸的抵押權設定還要加上一筆預告登記？是否賣方和抵押權人有一定的約定或是默契？當貸款繳不出來時，二胎有買屋的想法或是打算？賣方一問三不知，才知道原來被二胎設計了。

 

這就是實務上常常發生，真借貸假買賣的情形。當借款人需款孔急時，不動產抵押權設定是對債權人比較保障的一種借貸方式，如果好的債權人，各取所需，一個得到金援，一個得到利息，相得益彰。如果遇到貪心的債權人除了抵押權設定，還可能順便辦理預告登記、信託登記、甚至是直接把產權過戶到他們的名下。

 

新北市地政公會表示，當原本的借款關係，搭上不該有的其他登記，這時候「人為刀俎，我為魚肉」只能任憑債權人宰割了。實務上有利息還不完的重利，或是跟本房子已經被人信託甚至過戶了，根本要不回來，要打官司時，已經被偷偷移轉到善意第三人名下，無力回天了。

 

新北市地政公會提醒，如何避免單純的借貸轉變成更複雜的法律關係呢？切記！印鑑證明的用途一定要詳細記明僅供抵押權設定使用，因為魔鬼總在細節裡，如果印鑑證明沒有指定用途，讓債權人有機可乘，可以辦理抵押權設定時，隨案預告登記，信託登記，甚至是買賣過戶都可能被一票玩到底 ，登記實務上只要印鑑和印鑑證明相符，所有的登記案件都可以援用前份印鑑證明，讓有心人士有機可乘。

 

這就是很多債務人發現問題時，無力回天的原因所在，因為登記案件被夾帶更多的案件被登記完成，當要清償還債時才發現，怎麼和原來的約定都不一樣？還好，我們遇到的案件在買方全力支援下，順利的先行動用巨額的自備款，塗銷了原本不該存在於謄本的預告登記及借貸的二胎抵押權設定，也有驚無險的在數天後讓買方正常的交屋。如果買方無法諒解這不該存在的預告登記，讓這件買賣無法順利履約，這時啞巴吃黃蓮的賣方，將正落入債權人的陷阱，讓債權人賺飽了利息後再吃掉這件房產，賣方將會一無所有。不景氣的寒冬，借貸要小心，希望是雪中送炭，別雪上加霜。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】