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想要買房，但錢不夠，想要輕鬆月繳，現在愈來愈流行拉長房貸期限，例如40年房貸。中華民國不動產仲介經紀公會全聯會今（21）日在年終記者會時提出健全住宅政策建言，其中就是所謂青年購屋貸款優惠專案再加碼「三高一低」。

不動產仲介經紀公會全聯會指出，政府應推出加強版「青年安心成家購屋優惠貸款」，朝高成數、高期數、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進行，即由政府補貼金融機構提供高達九成的低利貸款，拉長貸款期限至40年，拉長寬限期至5年並補助購屋貸款利率低於1％，以幫助年輕人輕鬆購屋，消化閒置資金。

不動產仲介經紀公會全聯會表示，目前多家銀行已有提供40年房屋貸款服務，如合作金庫、星展、永豐、兆豐及高雄銀等5家銀行，同時不牴觸央行豪宅貸款限制條款下，即可辦理。

拉長還款期限，正面思索是可有效降低消費者每期房貸負擔，保障購屋者的生活品質，當未來收入提升或有閒置資金時，依然能提早償還部份本金。不過，40年房貸方案普遍要求貸款者年齡須於40歲以下，換言之，超過40歲才當首購，也不適用此方案，而即便38歲買房，也得78歲才能還清貸款。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

由於近期房價火熱，讓民眾高喊買不起房，政府只好頻頻出手打房降溫，不過，華固建設總經理洪嘉昇認為，政府不該一昧打房，應該以身作則，想辦法帶動企業幫員工加薪，大家收入提高，自然不會覺得買不起房。

隨著房價高居不下，不少民眾都認為買房簡直成為不可能的夢想，據《ETtoday房產雲》報導，洪嘉昇指出，政府不該一昧打房，而是應該以身作則，透過幫公務員加薪，藉此帶動民間企業加薪；此外，也可以增加誘因，例如抵稅等政策，以鼓勵企業調薪意願，等到大家收入增加，就不會覺得買房困難。

而對於房市表現，洪嘉昇表示，雖然今年房價漲幅約有5~10%，但房價漲勢尚未達到2014年高點，因為預售屋今年開始雨遮不得計算，需要採計實坪，因此換算下來，房價漲勢並不高。

展望後市，洪嘉昇指出，現在利率處於低點，未來3~4年估計也會是如此，加上國內經濟並不看空，整體看來，房市仍會是溫和上漲。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新竹地區房地產在今年下半年突然飆漲，不但建商嚇一跳，消費者更是反應不及。新竹縣市政府分別公佈明年的公告土地現值評議，其中新竹縣最貴的地王位於竹北市縣福路永豐銀行，每坪八十四萬元。新竹市的地王則是位於火車站前中正和大同路口，每坪約一百六十四萬元。至於新竹縣市最便宜的土地則是位於尖石馬洋山的林班地，每平方公尺只要八十元。（彭清仁報導）



新竹縣市最近分別召開地價評議委員會，也公佈地王的公告土地現值。新竹縣的地王則是由竹北市縣福路永豐銀行蟬連，每平方公尺是廿四萬元，換算每坪約八十四萬元。至於新竹市雖然商圈都往巨城購物中心集中，但地王還是由火車站前的中正和大同路口角地蟬連，每坪是一百六十四萬元，價格是新竹縣地王的兩倍。



新竹縣地政處指出，新竹縣由於幅員廣大，最便宜的土地則是位於尖石後山的馬洋山國有林班地，每平方公尺只要八十元，和地王相差了三千倍。而苗栗縣地王則是位於頭份市中正路，每坪四十六萬六千元，最低地價則位於泰安鄉雪霸公園範圍內，每平方公尺是八十八元。



據了解，今年新竹縣市的房地產飆漲程度，連建商也覺得不可思議，消費者更是反應不及。也因為房地產太火，預售屋紅單滿天飛，之前還出現民眾漏夜排隊搶著買房屋的熱況，但消保官介入調查後，才發現是假訊息，故意製造民眾搶買房的熱況！新竹縣也有建商因而被內政部開罰。不過罰歸罰，新竹縣市目前房地產還是一樣火，搶買房的還是大有人在。

因應政府推動長照、幼兒照顧等土地複合使用，及尊重原民文化活動的需求，內政部於2020年12月3日部務會報通過修正辦法，在不影響原規劃設置公共設施機能的原則下，放寬都市公設用地可供長照及原民聚會等多目標使用項目，以增加使用彈性，充分發揮公設地效益。

內政部表示，部會報通過「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」第3條暨附表修正草案，主要為因應長照設施資源布建需求修正附表，放寬學校、體育場、公園等用地，得作社區式長期照顧服務機構等社會福利設施使用。

 

此外，在兼顧停車場使用及長照、社會住宅等社會福利設施設置需求下，草案也增訂停車場用地作此類社會福利設施時，若提經直轄市、縣(市)都市計畫委員會或都市設計審議委員會審議通過，其使用的容積樓地板面積上限，可從1/3放寬至1/2。

 

這次草案也同時配合「幼兒教育及照顧法」修法，將容許使用項目的「幼兒園」修正為「教保服務機構」。

 

內政部指出，為尊重原住民族文化活動需要及聚會場所開放式鋼棚建築特色，這次修正草案也放寬各項公共設施用地，若經中央或直轄市、縣(市)原住民族主管機關同意，可供設置部落聚會場所使用。

 

內政部表示，這次修法也參酌監察院調查意見，認為市場用地立體多目標使用作住宅有主從顛倒的現象，為增加公共使用的機能，因此，在附表增訂市場用地作住宅或商業使用面積，不得超過總容積樓地板面積1/2。但已領有使用執照或合法建築物的拆除重建，或採都市更新方式辦理案件，則不受樓地板面積限制，以利推動老舊市場更新、重建。

 

內政部強調，「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」經由這次的滾動檢討，可增加有限土地資源的使用彈性，落實政府照顧政策，充分發揮公共設施的使用效益，修正草案將依法制作業程序，於近期發布施行。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

行政院院會2020年12月17日通過「都市更新條例」第57條、第61條、第65條修正草案，主要是對於都更案內危險建築物，在已取得住戶多數共識，並有完善安置配套的前提下，可免除地方政府代為拆除的協調程序。另也提高容積獎勵誘因，最高可達原容積1.3倍，希望雙管齊下，協助民間加速重建，讓國人住得安心。

內政部表示，在1999年921大地震發生後，政府已修法提高建築物耐震設計相關規定，但1999年12月修法前的6層樓中高層建築物約有3萬6,200餘件，這些建築物興建時因耐震設計標準較低，恐有耐震能力不足而危害公共安全之疑慮，但由於戶數較多，整合更為不易，加上獎勵不足，實務推動改建困難。

 

危險建築結合代拆 保障居住安全

 

內政部指出，2019年1月底完成「都市更新條例」通案性、全面性修正，已透過明確的容積獎勵及稅捐減免優惠，已降低整合風險及所有權人負擔。對於少數不同意戶，經過公開、嚴謹的聽證及審議程序，及實施者與政府數次協調後，得以執行代為拆遷作業，目前地方政府已陸續有協助代為拆遷的案例，讓都市更新案可以落實執行。

 

本次修法因考量台灣位處地震帶，且歷經921與0206等重大地震災害，造成民眾傷亡與財物損失，多屬高樓層集合住宅耐震能力不足倒塌或傾頹所致，為加速危險建築更新，這次修法搭配「建築法」強制拆除的機制，規定權利變換範圍內應行拆除或遷移的土地改良物，依直轄市、縣(市)主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足之建築物而有危害公共安全者，可免除實施者與政府最後階段的協調程序，依「建築法」第81條規定，由地方政府直接拆除，以加快更新腳步，避免大地震發生造成嚴重傷亡或財損。

 

對於民眾權益是否受影響？內政部表示，草案雖強化政府對危險建築公權力的執行，但仍須先完備都更相關程序，以民眾應有的權益已獲保障為前提，包括：多數所有權人已達成拆除重建共識，都更事業計畫及權利變換計畫經公開、嚴謹的聽證及審議程序後核定，已能確保權利變換相關分配的權益，及拆遷安置配套措施等。

 

提高獎勵誘因 最高原容積1.3倍

 

為鼓勵民間加速重建，這次草案也提高獎勵誘因，針對實施容積管制前的中高樓層以上建築物，放寬得以原建築容積1.2倍核計獎勵上限；另對於高氯離子鋼筋混凝土建築物或耐震能力不足有危害公共安全的建築物，因有改善的迫切性，放寬得以原建築容積1.3倍核計，並得直接依獎勵上限額度建築。

 

降低地震危害 邁向安居城市

 

內政部強調，台灣地震頻繁，12月10日晚間一起宜蘭東部海域芮氏規模6.7強震，又再次喚起國人須面對居住安全的聲音，本次修正草案是為加速推動都市危老屋推動都更，具優先立法重要性及必要性，未來將加強與立法院溝通協調，請朝野立委共同支持，早日完成法定程序，期望讓國人住得安心又安全，達到都市更新政策的核心目的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

位於板橋區中山路二段372巷的海砂屋社區，過去曾有建商談重建，但一直沒有共識，後續在熱心住戶持續努力及都更推動師的協助下，凝聚近9成住戶自力更新重建的共識，更因住戶的團結與積極，在都更推動辦公室輔導下，媒合中山路4戶店面，擴大更新範圍並申請都更二箭(基準容積從300％提高至345％，並回饋237坪的公共托老空間)，社區都更重建之路，再往前一步。

新北市長侯友宜日前親自到社區為住戶加油打氣，讚揚社區積極理性高度團結，過程中，住戶與市長分享都更推動時以開誠布公，資訊公開不藏私的方式，是取得彼此信任的第一步，而信任是推動都更最重要的關鍵。住戶更感謝市府提供海砂屋鑑定及自主更新補助，加速重建腳步，讓社區更團結一心，齊力更新。

 

城鄉發展局局長黃國峰表示，市府自2019年3月18日成立「新北市都更推動辦公室」迄今，已辦理500多場都更三箭法令宣導說明會，出席人數超過2萬人，協助輔導400多個社區，讓民眾瞭解正確的都更資訊，解決民眾的疑慮與不安，促進都市更新。城鄉局也再提醒，都更二箭的基準容積加給措施，受理期限到2021年的7月3日截止，目前已有21個社區來申請，請符合條件的社區把握時間，若有疑問，可洽詢新北市政府都更推動辦公室。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高雄市都市計畫委員會2020年12月17日召開，由主任委員林欽榮副市長主持，審議通過林園五福里沿海路一段南側緊鄰林園工業區3.4公頃土地變更為產業園區，未來將由經濟部以開發園區方式推動石化產業高值化政策，改善空間利用衝突，同時解決周邊居民期待搬遷之訴求。

高雄市林園區五福里13-17鄰土地被林園工業區包圍，居民反映因長期以來受到工安事件、空氣污染、噪音等侵擾，已經不適合作住宅區使用，希望政府能透過協議價購等方式，讓住戶得以搬遷到其他地區。

 

為解決林園區五福里居民長期以來的環境問題，經濟部與中油公司多年來與地方居民協調溝通，為因應產業發展需求，依產業創新條例申請都市計畫變更，將既有的住宅區、農業區變更為產業專用區，轉型為「高值化產業園區」，作為產業加值再造研究發展之示範基地，本案經高雄市都委會第86次會議審議通過，後續全案將提報內政部審議，預計投資18.5億進行園區開發，提供740個就業機會。

 

都發局長楊欽富指出，長期被林園工業區包圍的五福里13~17鄰地區並不適合作住宅使用，市都委會同意經濟部所提方案，先行將沿海路一段南側14~17鄰土地協議價購同意比例較高的區域，由住宅區變更為產業專用區。都委會也附帶決議請經濟部針對沿海路一段北側五福里13鄰土地，持續進行產業園區整體規劃，研提後續都市計畫變更，並儘速取得協議價購調查範圍內同意戶的土地，以維護居民權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台北市2021年公告土地現值業經地價評議委員會評定完成，平均調幅為2.17％，連續3年上漲。地王仍由台北101大樓以每平方公尺1,837,000元，換算每坪約607萬元，第8度蟬連。地政局表示，公告土地現值係作為土地移轉時核課土地增值稅之基礎，並非課徵地價稅之依據，故本次調整對2021年之地價稅不會產生影響。

房市交易量溫價穩　公告現值調幅2.17％

 

根據地政局統計，2021年地價作業調查期間(2019年9月2日至2020年9月1日)經濟景氣維持穩定成長，金融市場持續貨幣寬鬆，在資金充沛及長期低利率環境下，市場信心及交易量能漸增。經統計全市不動產買賣登記案量27,392件，較2019年同期25,737件增加1,655件，增幅達6.43％，連續3年正成長；不動產交易價格部分，依據實價登錄資料及地價調查結果呈現上漲情形，同期間台北市住宅價格指數(2019年9月至2020年8月)亦上漲2.69％。整體而言，不動產市場呈現「量溫價穩」格局。

2021年公告土地現值調整，經地價評議委員會考量最近1年地價動態及整體經濟狀況後，評定平均調幅為2.17％。全市4,668個地價區段，有4,312個地價區段(約92.37％)上漲，209個地價區段持平(約4.48％)，僅147個地價區段下跌(約3.15％)。

 

12行政區均上漲  南港第一、文山居末

 

各行政區評議結果，全市12行政區均上漲。漲幅最大的為南港區，在東區門戶計畫帶動下，公共建設逐步推動，工商服務及產業設施相繼到位，整體土地利用現況及區域環境景觀大幅改善，平均調幅3.38％居首；漲幅最少的為文山區，因位處市郊，交通便利性相對較差，加上保護區土地比例高，平均調幅1.01％居末。

地政局張治祥局長表示，2021年公告土地現值上漲區段主要係反映實價登錄動態、土地使用管制及土地利用現況等因素，其中並以都市計畫變更地區、享有一定容積獎勵之開發地區及住二山限區整體開發地區等，受土地使用強度提升或土地利用現況改變等影響，地價變動較為明顯。至於地價下跌區段，則以區位、交通、環境品質條件較差、土地使用管制嚴格地區較為明顯；部分受疫情影響商業活動地區，例如：西門、東區、士林夜市等商圈，地價亦有下跌。

 

每坪突破600萬，101大樓8度蟬連地王

 

眾所矚目的地王部分，仍由「台北101大樓」再次衛冕，受惠信義商圈區商業活動聚集，加上商辦市場需求殷切，租金逐步走揚，帶動地價上漲，公告土地現值以每平方公尺1,837,000元，換算每坪約607萬元，連續8年蟬連地王寶座。而「新光摩天大樓」雖以每平方公尺1,779,000元，換算每坪約588萬元，屈居第二，但隨著北門廣場再造及「台北雙子星」聯合開發案等持續推動，西區門戶計畫輪廓漸趨成形，前景仍然可期。

 

精進地價查估作業  合理評定全市地價

 

地政局張治祥局長強調，公告土地現值調整應反映市場變動，專業評定，因此市府近年持續推動精進地價查估作業，並建置電腦輔助大量估價系統模組，讓公告土地現值更合理反映區域地價水準與動態差異，促進土地稅基更均衡、公平與合理。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

或許是即將卸任且已無連任壓力，柯P最近言行可說不斷秀下限；而這當中，又以針對社宅(或公宅)部分，最讓人嘆為觀止。他日前竟又把自己之前高調『正名』的社宅，再改回稱做公宅，想藉此緩解外界對官方計算社宅租金，竟以自償率為基準的強烈批判。當然，如此行徑不僅是一年前的柯P打臉現在的柯P，對相關政策和自己的聲望，更只會愈描愈黑，毫無幫助。



其實根本不必評論他近日頻嗆中央和小英的嘴臉，光是把(社宅)名稱改來又改去，就足以證明，這個人根本(或是故意)搞不清楚這項政策的真正內涵及出發點。



住展房屋網企研室必須再重申一次，社宅也好，公宅也罷，真正意涵(都)是(優先)保障弱勢居住需求(權益)，不是解決高房價的藥方！設定混居，也不是真的是近乎無限制、全面開放給所有市民(承租)，而是避免遭標籤化，畢竟社宅仍是社會的縮影。



其實任何形式之特定群體，居住過度集中，對該群體乃至對社會整體，都是不良的。別說貧民窟，帝寶全是住有錢有勢(權)的人，結果同樣被標籤化，成了社會上仇富意識的箭靶。又或者北市大安區某里，悍然拒絕社福機構進駐設立收容據點，這也是標籤化的標準負面教材，證明社會本來就是應該各階層混居的。



高房價問題，則需回歸制度改良，讓市場機制真正發揮其功能，不能(只)靠廣建社(公)宅社(公)宅。社宅是用納稅人繳的稅金蓋的，而公部門資源有限，本來就要做最有效分配，加上政府收稅很大目的在實踐社會安全福利及財富重分配，因此社(公)宅當然弱勢優先；現階段量體不足，更應如此。至於租金計算，就更不能比照一般公共建設以自償率，而是承租(弱勢)者經濟能力為計算標準。



回到社宅租金訂定的荒謬，徐國勇至今堅持，從一開始就設定為市價幾折；先不管是否符合住宅法精神或規定，其實已再度曝露民進黨當初支持廣建社宅，動機可議。



至於柯P，就算不斷嗆中央絕對跳票，但自己也沒好到哪去；而且再怎麼更改其名，都改變不了擺在眼前的事實。所以不要再強詞奪理、不斷狡辯，就乾脆承認當初承諾蓋公宅目的，無非就只是為了攏絡因為房價飆漲而買不起的年輕人，緩解高房價造成的政治壓力。

台北市日前舉行「社宅長期維護管理精進模式研討會」，重視社宅後續長期維護管理的永續性和有效性，市長柯文哲提到，社宅不只是大樓建築物，將使社宅不再是鄰里抗議的鄰避設施，可設置社福設施、甄選青創戶協助社區經營等。



透過「營建工法與建材」、「智慧化管理」、「物業管理」、「長期財務計畫與管理」四大主軸，結合工程與物管的視角來探討社宅長期維運精進方向，包括潤泰精密工程公司介紹預鑄外牆的工法及成效、群光電能李國維經理分析如何利用智慧感測來解決目前建築營運管理方式遇到的困難和挑戰；及由台灣物業管理學會黃世孟名譽理事長精闢剖析從社宅物業管理服務水準檢視建築生命週期成本的觀點，關注的課題除了社宅建物硬體，還包括社宅住戶居住期間的教育及遷出前後的過渡期服務；由台灣物業管理學會杜功仁理事長解析建築生命週期物業管理和長期修繕的成本課題。



社宅長期維護管理可以著力的地方，包括設計、規劃到營運管理階段，都發局表示嘗試部分納入這些先進的操作和思考，值得參考落實，期待北市社宅長期維護管理工程面、財務面、管理面更為完善。