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央行7日召開臨時記者會，宣布不動產授信四大規定，著眼於管控金融風險與經濟穩定。除了限制投資大咖利用公司置產，無寬限期且最低僅5成貸款，另一方面也針對自然人3戶以上購屋貸款，與建商購地貸款、餘屋貸款等進行限縮。本次央行出手，可謂「斬斷建商的煉金術」但房價會跌嗎？

中信房屋總經理張世宗表示，這波資金行情造成房市短短半年就迅速增溫，引發政府相關部會關注，而央行無預警祭出房市針對性審慎措施，短期房市交易氛圍應會稍有影響，但由於目前整體經濟仍未由疫情衝擊後站穩，國際疫情又再度升溫，政府的房市應對政策預估持續鎖定特定對象，不至全面干預房市。

不過，目前受到最較大衝擊的，就是建商在「餘屋貸款」與「購地貸款」的衝擊。且也因央行的新措施，才讓民眾曉得原來建商慢慢賣餘屋，甚至可以利用餘屋貸款進行週轉「淘金」的真相。

▲本次央行祭出四項房市限貸措施，範圍擴及全台不限區域。（圖／取自台中市政府網站）

▲本次央行祭出四項房市限貸措施，範圍擴及全台不限區域。（圖／取自台中市政府網站）

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，包括降低開發商的土融成數，與限縮餘屋貸款，等於卡住建商財務槓桿，且在囤房稅無力之下，建商也無法把庫存當成資產，輕鬆融資套出現金，迫使業者加快去化餘屋，以健全財務狀況。此舉將減緩高槓桿建商搶地的熱況，也拉高中小型建商進場難度，建築投資業會面臨洗牌的挑戰。

至於央行針對法人購置住宅的限購措施的具體作法，黃舒衛表示，也是房地合一稅以來，設立炒房公司的超前部屬、防堵辦法，預估可以有效降低公司戶投資住宅的動能，對豪宅市場影響有限，但對中低總價市場的自住買方有保護作用，甚至引導旺盛的資金流向生產投資或商用不動產。

斬斷金流後，房價有機會下跌嗎？張世宗認為，預估今年全台買賣移轉棟數將達32萬棟，重回2014年景氣時水準，若明年GDP順利成長3.83%，再加上資金大潮仍將持續，那麼明年房市仍將「價量齊揚」。

黃舒衛則提出警示，這次措施對於部分炒作源頭已有警醒、限制，已對未來風險進行管控，但不影響自住、自用買方的權益，在超低利率、資金寬鬆下，房價緩步走高的趨勢不變，惟民眾進場的區域、產品尤應慎選。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

繼2020年12月7日中央銀行祭出「不動產信用管制措施」，行政院會12月10日通過實價登錄2.0相關修法草案，規定未來實價登錄個案資訊將改為逐戶登錄，門牌或地號將完整揭露，且預售屋簽訂買賣契約30日內要申報，提升實價登錄即時性，登錄不實最高可罰75萬元。央行10日也發佈「不動產信用管制措施」50個Q＆A，讓民眾更瞭解。

行政院會通過實價登錄2.0相關修法草案，包含平均地權條例、地政士法與不動產經紀業管理條例等「地政三法」修正草案。內政部長徐國勇表示，未來沒有建照就開始出售紅單，一定嚴加處罰。他再次宣告，仍會不定期、無預警查緝不當銷售。銀行主管說，在央行打炒房措施實施後，購地貸款從最高可貸款8成大減至5.5成，差了2.5成，影響很大。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

新北市地政局公布官方統計，去年全年外國人在全市取得土地與建物，有超過3成都在淡水區，主因與當地擁有捷運、具優美景觀、房價合理有關。在地房仲亦發現，近期還有不少歸國華僑及台商，同樣考量居住品質，選擇買進淡水。

新北市地政局公布2019年《外國人取得／移轉不動產》分析報告，去年全年外國人在新北市取得不動產案件共259件，較2018年增加48件、增幅22.7%。其中，以香港人取得台灣不動產最多，達50%，應是香港和台灣語言相通，風俗習慣與生活機能相近。

在所有行政區中，外國人在淡水取得不動產達85件，比率逾3成，其次為林口、新莊。經調查，外國人選擇地點時，最多人考量價格合理、環境優美、交通便利等三大條件，因此該報告也指出，淡水對外國人最大吸引力在於擁有捷運、生活機能，且擁有淡水河景觀及休閒設施，符合外國人喜愛的生活型態及環境，因此吸引較多外國人；特別的是，外國人在新北市持有建物0至5年的比例高達6成，但淡水區持有超過10年以上的案件量，也是各區最多。

至於案件量排名居次的林口與新莊，林口是因近科技園區、文創園區、醫療園區等，又有機場捷運和國道一號；新莊也不外乎交通便利、近雙北蛋黃區等優勢。

除外國人之外，信義房屋台北灣店店長張耀昇也表示，近期有許多華僑、台商考量國際情勢與新冠肺炎疫情險峻，退休回台灣定居或返台工作，由於習慣國外生活環境，即便本身非淡水人出身，也因偏好居住在生活步調較慢、環境近似國外，選擇入住淡水。

由於外國人以及歸國華僑、台商，通常預算比較充裕，淡水房價也相對國外親民非常多，因此這類買方多半會挑選有景觀且坪數比較大的物件，與淡海新市鎮首購族買方的選擇類型較不同。而在首購、海歸、外籍人士都多的情況下，也讓當地近期房市熱度維持不墜。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近期預售市場火熱，不少民眾投資買預售屋，但遇到這次央行突襲推出信用管制，針對自然人第3戶限貸六成、法人第1戶就限貸六成的規定，讓不少預售屋面臨交屋時可能貸款下不下的窘境。專家指出，無寬限期等於資金馬上斷鏈，不少預售屋投資客可能會交屋前降價換約出售。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，央行這次管制內容主要是針對「投資客購買多屋、一般公司置產炒樓」做出對策，這確可使房市炒作與囤房風氣有所節制，避免房市出現過熱的炒作亂象，對市場其實是正面的。

他近一步分析，對於資金槓桿操作比較高、購買多屋都靠貸款的購屋者與法人來說，未來確實可能面臨貸款下不來，資金可能斷鏈無法順利交屋的危機。以過去央行選擇性信用管制措施經驗來說，針對資金不足的購屋者，不少建商為了順利交屋，會選擇提供公司信貸的方式來幫助購屋者。

而買預售屋的購屋者，如果發現資金可能不足，可以在交屋前進行換約轉售，降低自己的財務負擔。至於價格會不會大幅鬆動？台北市不動產仲介經紀業公會理事長黃文雄表示，推波今年房市的資金潮及超低利環境不會消失，市場還會有剛需及置產的動能支撐，但豪宅受到衝擊就不小了。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

政府打房動作頻頻，今（10日）行政院會通過實價登錄2.0相關修法，未來實價登錄資訊將是門牌號碼全都露，而且預售屋簽訂契約30天內要申報，不管是代銷業者還是建商自售，通通要提前登記備查，而且增加查核機制，如果連續三次申報不實，每戶最高可罰到75萬元。

行政院長 蘇貞昌 說，「揭露完整門牌或地號，預售屋全面納管並即時申報，增加主管機關查核權以及屢不改正加重處罰，杜絕個人藉由設立公司或股權交易，規避不動產交易稅遏止房地炒作。」

打房議題炒得火熱，行政院再加碼推出，實價登錄2.0版本，未來房地產交易價格將是門牌號碼全都露，另外針對預售屋簽訂契約30天內要申報，還增加地方政府查核權及登錄不實每戶最高可罰到75萬元等等，但成立未滿5年的高風險新創事業，可排除在外。內政部地政司長 王成機 表示，「(預售屋)結束以後再申報，時間會可能會拖到半年，甚至案長拖到3年，到時就已經不是時價登錄，所以我們修的重點就是，所有預售物建案銷售前必須送備查。」

內政部次長 花敬群 表示，「罰3次你還不改，罰款從3-15萬提升到15-75萬，而且還是連續罰，對於預售屋申報不實，並不是只罰3-15萬是按戶方式處罰。」

預售屋申報不實採按戶開罰，也就是說建商申報50戶，但成交後買方全都登錄不實，罰鍰150-750萬，三次不改，罰鍰將大增5倍，要讓建商、買方看到政府打房決心。建設公司副總 游武龍 說，「我們是很早以前在預售買賣部分，採取的是不二價偵測，可以知道每一個樓層每一個房屋，單價跟售價是落在哪裡，建設公司跟消費者雙方，都是用一個透明方案去看這市場。」

政府打炒房動作一波波，從央行祭出4大招，到實價登錄2.0，預售屋全都納管，無非就是希望能避免有心人士利用炒作、哄抬房價。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

據住展雜誌統計，2020年截至12月7日為止，大台北都更案（不含危老）推案量體已達約1,834億元，預料全年可望挑戰2千億元大關。將比去年暴增7百餘億元，年增幅高達近64％。住展雜誌研發長何世昌表示，在中央與各地方政府力推之下，以及受惠於景氣好轉、房價上揚，建商給予的條件較優渥，大台北都更因而呈現爆發式成長，屋主靠老房子翻身不再是神話。



北市史上第一次　12行政區都有都更案



大台北都更案量飆至新高，多數案量仍集中在台北市，高達約1,436億元，新北市則約有398億元。雖然雙北市都更案量差距懸殊，但仍連袂創下都更推案量史上新高紀錄，顯示兩地都更推案都在持續增溫當中。



今年台北市都更推案可以說是遍地開花，都更案數量已高達42個，12個行政區都有都更案推出，這種狀況是史上首見。都更案數量最多的行政區是士林，今年來共推出8個，尤以天母地區最多，包括在地品牌力極強的璞園建設與家居建設，以及首度進軍天母的大陸建設、聯上開發等，眾多知名建商齊聚一堂。



都更數量二、三名依序為中山、文山區；巧合的是，今年水岸都更案特別多，光這兩區就有3個，像文山區「元利台大公館」、「遠雄晴川」，以及中山區「最大直」等案。今年北市都更案數量最少的則是中正與萬華區，各只有1個都更案。



新北都更大案登場　坪數持續放大當中



新北市都更案數量最多的行政區是板橋與新店，皆各有3個，其中新店「合環LANDMARK」單一建案就海灌200億元案量，占新北全市都更案量的一半以上。



何世昌分析，與前幾年相比，今年大台北都更案最大的不同點，在於產品規劃上「中、大坪數比例變多了」。今年以來，大台北規劃40幾坪至80幾坪的都更案明顯增加，甚至有些走豪宅路線，產品規劃更加多元化，不像前幾年以小宅為大宗。這種發展似乎意謂著，業者已經嗅到換屋族需求升溫，所以在都更案劃上變得更為大膽。



何世昌指出，雖然都更整合過程仍相當費時，但大台北都會區素地貴且難尋的環境下，又逢政府積極推廣都更，包括中央修改都更條例，給予老地價稅、土增稅等稅率優惠，以及雙北市祭出簡易都更等方案，使都更成為建商推案的主流之一。雖然近年危老重建進展飛速，有排擠都更的跡象，但若沒有百分之百所有權人同意的開發案，仍只能走都更的老路，預料未來幾年都更推案熱度還會處於高溫狀態，老屋屋主期盼改建的希望越來越有實現的可能。不過，因北市基期已高，未來成長幅度恐怕有限，新北市或將成為都更案量增長的動力來源。

近幾個月來的房市非常戲劇化!首先是年初時全球瀰漫於新冠肺炎的疫情之中，台灣防疫得當，五、六月時即趨於緩解，房市也迅速興起一波購屋人潮大量湧進的報復性買盤，造成熱銷佳績頻傳;此外，美國於11月3日舉行的總統大選，因台灣與美國同一陣線對抗大陸，意外獲得國際矚目；再加上美國聯準會因新冠疫情嚴竣而實施量化寬鬆政策，都讓國內房市也被牽動，房市銷況熱鬧不少！



除了來自全球的趨勢演進，為台灣帶來一波波購屋熱潮之外，基隆從[輕軌]升格到[捷運] 的決策，不僅對七堵百福社區大大加分，對於銷售中的個案也帶來春燕飛臨的熱銷好時機! 捷運帶動城市發展與房地產的地段價值，已是眾所周知的事實，此外，買房子跟著政府的交通建設走準沒錯，更是購屋置產的關鍵！



日前交通部和台北市、新北市與基隆市政府共同會商後，決定將原本的[基隆輕軌]升格為行車速度増加、班次時間縮短的[中運量捷運]，並且串聯文湖線、板南線與民汐線，就是基隆突破三十年來交通窘境的超級大新聞!對於身為捷運起點的基隆市及市民，不僅是個好消息，對於房市業者更是一劑熱銷強心針。

公園環繞41坪正3房



廣豐建設在地深耕基隆二十幾載，不論市場景氣和政經局勢如何變化，始終緊扣住戶的需求與信任，成為基隆區購屋與換屋者的優質選擇之一！這幾年，從百福國中旁的『一品琚』、暖暖區的『上品苑』好評熱銷之後，再推出位於百六街優雅靜巷、觀山望河，花園、公園環繞的『淳玥』，全棟單純56戶，是區域內第一座全新完工的15層式、零店面、均質41坪飯店級公園宅。



除了生活機能方便完善，內建SA級鋼筋續接器+箍筋135度彎鉤的超堅固結構系統，並擁有三面採光、當層排氣抗菌、防臭的防疫設備，還規劃24小時安全管理、飯店級大廳及書香閱覽室、樂活健身房及兒童遊戲區…等休閒設施。

因此，吸引許多廣豐建設的老客戶紛紛前來以舊華廈換新大樓，或是兩代同鄰『淳玥』的合居家族也不少!其中就有好幾組懂得購屋理財、來自南港、內湖的菁英家庭，他們認為開車多10~15分鐘的車程換來1/2的房價，實在太划算了，加上未來捷運通車後，可坐擁七堵繁榮未來，晉階基隆捷運紅利圈!現在都已開始超前部署，難怪條件最優越的『淳玥』，成為指名換屋的最熱門選項!







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

　台北市長柯文哲上任後推動570戶捷運聯開社會住宅，但因租金太高導致出租率低，因此逐步退場。10日有議員擔憂，聯開社宅退還北市捷運局並研擬標售，豪宅社宅未來恐怕也會比照不租轉賣，市府形同帶頭炒房。

　捷運聯開社宅2015年起是北市社宅房源之一，目前捷運台北橋、小碧潭、龍山寺、港墘站聯開宅共提供616戶，其中570戶租金3萬元以下的一房及二房型作為社宅。

　北市都發局表示，當年因社宅數少，因此將聯開宅納入，但出租不如預期，已歸還284戶給捷運局標售，剩下286戶也將陸續收回。

　議員王欣儀認為，聯開宅當初不該當社宅出租，市府經檢討認為是錯誤政策，將退回不當社宅，如此政策大轉彎，市府應講清楚說明白，否則柯文哲應道歉；議員徐巧芯痛批，有聯開社宅賣掉的前例，新建社宅恐遇到同樣狀況，市府形同帶頭炒房。

　議員李建昌說，市府對社宅租金制定未和議會討論，讓柯文哲予取予求，完全沒有民意機制與參與，建議都發局應說明決策過程與基準，否則要求柯文哲到議會專案報告。

　此外，立委何志偉痛批，柯文哲應負起地方父母官責任，直接訂定社宅價格與租金價格，「希望柯文哲至少做好執政最基本要求。」他也提到擔任市議員時曾主張彈性作法，用收入比例收取租金。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

相較於上月底邀行庫喝咖啡，只是柔性勸說，如今央行終於真的出手，祭出成文信用管制，而且還是在這禮拜一下午突襲式宣布，讓外界大感意外；畢竟原先一般預期，應該是第四季理監事會後才會公布相關措施。



央行此招一出，六大報隔日難得有志一同，全部頭版刊登，甚至不少還是頭版頭；除了相當生動的『金龍拳』外，部分媒體更用『滅』，而非先前的打或打擊，來詮釋央行這次的舉措。



不光如此，部分傳媒還揭露，央行稍早這四項辣招是經過高人指點，因此(能)避免傷及剛性，特別是換屋族。不過住展房屋網企研室需指出，國內房市炒作，實有相當比重是隱藏在純預售(屋)市場，而央行這四招，基本還是動不到這塊一根，除非是即將交屋的案例。另外，也仍可能傷及某些無辜，如一些地方、小型建商。



這類中小企業型建商，財力和大型同業當然不能相比；他們大部分都是買一塊(地)蓋一塊(房)賣，完後才再進行(重複)下一案，因此土建融限縮，對他們一定有影響，甚至可能因此無法順利買進原料(土地)，造成根本上的經營困境。這部分，相關單位恐怕得好好思考如何處理，畢竟囤房炒地絕不是這些業者所(能)為。



事實是，從融資端做管控，其實不可能真的完全做到不傷及無辜；況且要說央行這最新四招能滅絕炒房，仍有些言過其實。抑制房市炒作，真正的尚方寶劍，還是握在內政、財政兩大部會手上。



只是儘管目前官方統籌單位已上至政院層級(國發會)，但至今除了稍早大動作稽查部分地區預售屋外，我們看不到上述兩部會有更多更具體的行動或規劃。



內政部這邊，最關鍵的實登2.5還得過立院這關；雖然目前朝野立委對央行行動多表支持，但碰到更敏感的價格資訊(揭露)，不少有開發商背景或接受建商大筆政治獻金的立委，又會不會最後一刻又技術性阻擋，還是需要再觀察。況且央行祭出最新楊四招後，馬上有立委跳出來質疑(有政治力介入)，但司馬昭之心路人皆知。另外如前所指，房市炒作歪風多存在於預售(屋)市場，因此內政部還是必須拿出完整的整頓、管理預售屋制度的辦法來。



財政部也差不多，除了囤房稅稱將(在兩年內)調高(等於沒說)外，其他仍無任何具體作為；先前蘇建榮放話，要是(地方政府)不調整房屋稅基，就會影響統籌分配款，接著就看(財政部)到時敢不敢真的做下去。



再者，光只有調整房屋稅(基)，效用仍是打折。如同部分業界所指，真正的問題還是在土地和資金，因此地價(稅)乃至公告現值部分，也都要思考同步做調整，甚至應該慎重考慮檢討整體資本利得稅制。

央行採行不動產貸款針對性審慎措施，投下房市震撼彈，不過稍早前發布解釋表示對於借款戶於12/7(含)前已申請之貸款案件，得按原核貸條件辦理；借款戶於12/7 (含)前，已向金融機構提出正式之貸款申請書，並經金融機構錄案辦理者，均得適用修正前規定。金融機構仍應依相關授信法規、原則及其內部規範，覈實決定貸款條件。



並表示以借款戶申請時點為基準之理由有四點；(一) 鑒於金融機構內部核貸程序長短、繁簡不一，為免因此造成借款戶適用法規之差異，致生紛爭，給予相關作業之緩衝。(二) 實務上借款戶向金融機構提出貸款申請書時，雙方對貸款條件已有初步共識，為避免衝擊借款人原有之財務規劃，允宜適用其申請時之規定。(三) 本項措施旨在控制金融機構信用之健全穩定，並非在影響既往之貸款案件。(四) 以申請時點為基準，不影響本項措施之執行效果與長遠政策目的。



央行重申12/8採行之不動產貸款針對性審慎措施，並不影響首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件，且對於本規定修正生效前之案件已有過渡規定，並無溯及既往之情事。