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不論是買新成屋還是中古屋，入住前少不了驗屋這個程序！現在有專業的驗屋師，能透過各種精密儀器揪出房屋問題，不管是漏水、地不平，甚至是玻璃厚度，都逃不過儀器偵測，驗屋師出門一趟，最少都要半天起跳！但如果不想花錢找驗屋師，資深房仲也有小撇步，利用簡單的圓球、小夜燈，也能自己DIY驗屋。

驗屋師孫信智：「如果它有微樣翹曲傾斜的話，它就會馬上發出警報聲音。」

專業驗屋師拿出工具，你夢想中的家哪裡歪，哪裡斜，水平儀都知道。

驗屋師孫信智：「量測門框、窗框，或者是樑柱的部分，看是否有達到垂直。」

如果地板磁磚沒貼好，圓頭長棍敲一敲，聽聲音。

驗屋師孫信智：「4個角落以及中心點，去看它是否呈現空心的聲響。」

還有大家最怕的漏水問題，驗屋師手中這個儀器，往牆上這樣一貼。

驗屋師孫信智：「在不會滲漏水的部分，先量測它的相對溼度，同一個材質的部分，應該是水分要一樣才對，如果你有異樣的話，那代表可能滲漏水的疑慮。」

甚至就連建商給的玻璃厚度符不符合規格，也有儀器能測量，水管有沒有破，堵塞情況多嚴重，這條長長的內視鏡能檢查，一間房子從透天厝到大樓或者是公寓，50幾項檢查做下來，最少都要花費半天以上的時間，專業人士出馬，價格萬元起跳，如果不想花錢，資深房仲傳授幾招簡單小撇步，像是在廁所用一顆球來檢測。

住商業務經理涂豐勝：「只要輕輕的把球往淋浴間或是廁所的角落丟放，代表斜度是有做出來的。」

甚至民眾可以自備小夜燈，在各個插電孔試試有沒有電，蓄水槽先放滿水再放掉，看看排水是否順暢。買房動輒數百、數千萬，一住可能就是十幾、二十年，不管是自己驗還是找專家，入住前找瑕疵，總比入住後才發現問題，來得安心。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台灣社會快速老化，退休金存得不夠，多半只留下自己居住的不動產可以養老。有些長輩希望能在熟悉的環境安度晚年，因此近年興起「以房養老」的退休模式。不過理財達人認為，「以房養老」是拿房產向銀行抵押換生活費，但每個月實領的金額會遞減，倒不如用「賣房養老」的方式，也就是趁著房市高點賣房、換到房價較便宜的郊區居住，不只生活品質變好，還可以套現、多出一大筆退休金，然而達人也提醒，多出來的退休金必須好好規劃，交由銀行信託管理比較有保障。

每天一大早，泡杯咖啡提提神，今年剛滿70歲的股市名人犀利媽，去年11月，毅然決然賣掉台北的房子，搬到基隆享受退休生活。

股市名人犀利媽：「我股票買多少。」

在自家房間打造出操盤戰情室，至少4、5個螢幕隨時緊盯，退休生活一點都不無聊，做股票閒暇之餘，犀利媽還能到社區散散步、做運動，大型泳池、健身房這些公設空間，在寸土寸金的台北，沒花個3、4千萬根本買不到。

股市名人犀利媽：「我勸大家就是說把自己的，高房價的房子賣掉，然後去買一個比較沒在市內中心的，然後偏遠的便宜的又新房子，然後就過得很舒服，然後你就剩下的錢就變成我們的養老金。」

趁著房市行情好，犀利媽藉由賣屋換屋，套出一筆生活費，不用依靠子女、財富自由，想必羨煞不少人，犀利媽也分享投資心法，認為不必守住老房子，財務彈性規劃，退休才能更好過。

股市名人犀利媽：「我的房子我再拿去貸款(以房養老)對不對，然後政府一個月給我多少錢，然後就慢慢扣扣到可能我死後，剩下的財產再給小孩，我覺得這個都不是對的。」

台灣自有住宅率超過8成，退休前如何善用資產，可是門大學問，理財達人夏韻芬指出，現在不少退休族，對於以房養老躍躍欲試，也就是將不動產逆向抵押給銀行，每個月固定領一筆生活費，但夏韻芬提醒，現金只會愈領愈少，不見得每個人都合算。

理財達人夏韻芬：「你要知道你的房價值多少錢，銀行(鑑價)會七折八扣，然後另外你還要知道，銀行還有收利息的問題，以房養老它每個月的收入是穩定而非固定，所以你不要以為說，我每個月都可以拿到4萬塊，其實到你後期的時候，你大概只能夠拿到2萬7左右。」

如果膝下無子、缺乏理財觀念，以房養老或許適合，理財達人試算，假設以房養老的貸款960萬、年限20年，銀行每個月會給付新台幣4萬元，不過扣除利息後，實領金額會逐月縮水，最後8個月只能每月拿2萬7。專家提醒，民眾花了大半輩子繳房貸，結果晚年還得揹房貸，值不值得？見仁見智。

住展雜誌研發長何世昌：「如果你的房子漲幅超過1倍以上的話呢，用以房養老會比較適合，如果漲幅不到1倍用以房養老，你可能就是變成銀行的打工仔，然後又賠了房價不如就把房子賣掉，然後把那些錢交由銀行信託，或者是存在銀行做定存也是可以的方法。」

以房養老缺點不少，不過擁有多間房產的人，還能選擇留房養老，也就是如果房屋沒有自住，又不想抵押給銀行，可以透過留房養老，由銀行包租代管，租金每個月固定匯入當安養金，長輩則入住養老院或其他住宅，未來一樣能傳承後代。

住展雜誌研發長何世昌：「設備比較完善的這種銀髮住宅呢，你基本上還要付一筆類似買房子的頭期款，一筆保證金放在那邊，然後每個月再付這個月租金，所以這種情況之下，每一個長輩還是要算一算自己的財務能力，到底能承擔哪一種方案。」

理財達人夏韻芬：「如果你有一個房子你把房子賣了，去換個小房子然後呢你又套出現金，這現金又能夠做很好的運用，然後每個月有生活費這個很好，你套一點錢出來OK，可是如果你僅有那筆錢的話，你貿然地把它賣掉(改租房)，那個風險你要考慮更多。」

賣房養老、以房養老或留房養老，沒有絕對的好或壞，衡量自身條件，找出適合方案，才能創造最理想的退休生活。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行祭出選擇性信用管制四大措施，期望可協助房市正常發展，不料卻波及自住客！據了解，有公股銀行將房貸最高成數從8成5，悄悄調降為8成。另有公股銀最高成數維持8成5，但僅限台北市精華區，其他五都最高只有8成，一般縣市則只剩7成5。以目前平均購屋總價約1000萬至1200萬，換算自備款須增加5、60萬，相當年輕人工作一整年的年薪，衝擊不小。

聯徵中心資料顯示，今年第三季購置住宅貸款新增4.7萬件，創下29季以來新高，平均購屋總價為1143萬元、授信額度825萬元，至於核貸成數中位數78.72％，為近3年高點；平均貸款利率1.46％，則是史上新低。

打炒房 波及自住客

央行日前無預警祭出四大信用管制，雖主要就投資客、大戶與建商炒房、炒地，限制房貸、土融貸款成數，但實際上，有公股銀擔心被上層盯上，努力配合打炒房，悄悄調降房貸最高成數，從原本的8成5調降到8成，如此一來，勢將衝擊口袋不夠深的自住客，特別是首購族群。

公股銀高層透露，有些房貸是可以搭配信用貸款，過去最高可以達到8成5、甚至9成，在央行祭出管制措施後，雖仍可搭配信用貸款，但是2項加起來卻不能超過8成。

只是各銀行為留住客戶，又不能讓房貸虧錢，以致利率仍維持「地板價」、約1.31％的歷史低點。

青安貸款 低成長

在打炒房政策一一推出下，公股銀對於房貸的預算編列也變得保守，有公股銀今年房貸餘額成長約7％到8％，明年則僅編列2％到3％的增幅，態度相當謹慎。

值得注意的是，為嘉惠首購族，政府續辦青年安心成家購屋貸款到2022年底，將一段式利率從1.43％調降為1.40％。財政部統計，今年前11月公股銀行受理青年安心成家貸款新增核貸件數1.31萬、核貸金額602億元，不僅較去年同期下降，且幾乎創2011年開辦以來新低。公股銀主管認為，青年安心成家貸款有限額800萬元，且利率還是無法與一般房貸競爭，明年申辦量應僅微幅成長，並以中、小坪數產品為主要貸款對象。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房貸融資，銀行最愛軍公教，不論成數、率利都好談；反之，若是模特兒、藝人、網紅、接案型工作者，缺乏固定收入證明，獲核貸成數較低，如果買的是套房等小坪數產品，最後往往只核5成。

巿場人士指出，藝人、接案型工作者年收入高達數百萬、千萬者大有人在，不過因為缺乏固定收入證明，在銀行眼中屬於信用評分較低的貸款者，因此銀行放貸的成數就會相對打折，特別是購買的產品又屬於15坪以下的小宅，放貸成數又更低。一位電視娛樂節目的年輕女主持人，因為存到頭款，買了2戶小宅打通，不過因為2戶分別都不到15坪，因此在銀行眼裡認定是小宅，加上收入雖多並無固定，因此只願承貸5成。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，這類個人工作者購屋前應有計畫開始養信用，包括健康使用信用卡消費，並準時還款；依能力購買銀行保單，或定期定額的投資產品，而購屋時避免購買坪數過小，或是發展緩慢的重劃區，申貸優先向有往來紀錄的銀行諮詢，往往能得到較好的貸款條件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市大環境熱絡，台南市又有南科等議題發酵，今年以來房價成長幅度顯著，根據內政部最新一期《都市地價指數》，台南市上漲幅度居全國各縣市之冠，就連在地房仲也說台南房價幾乎「1年漲完3年份」。不過，專家評估，央行祭出信用管制措施後，旨在抑制炒作行為，自住剛性需求仍是支撐當前房市最大力量，因此，預估明年台南房價不會跌，應會轉趨「溫和上漲」。

台南市經發局統計，截至10月底，台南市今年招商新增234件投資案，吸引138億投資額，共創造170億產值與4324個就業機會；台商回流另有35件，創造投資額1432億、逾萬個工作機會；此外，多家科技大廠也都陸續傳出要在南科擴廠或設廠。

因為如此，再加上台灣房市大環境熱絡，信義房屋安南海佃店店長陳政光指出，今年台南房價可說是「1年漲完3年份」，尤其也有部分置產投資的買方，大批購入預售屋。

事實上，根據信義房屋企研室統計實價登錄資料，今年截至目前，台南市住宅單價16.4萬，是歷年首次破15萬，且較去年上漲12%；透天及別墅今年平均總價1266萬，也是歷年新高。

不過，陳政光認為，央行日前宣布信用管制措施，包括自然人第三戶（含）以上最高貸款成數6成，無寬限期，公司法人購置住宅第一戶最高貸款6成，第二戶（含）以上最高5成，且均無寬限期，應能抑制炒作行為。如此一來，台南房價較不會在短時間內飛漲，但因產業的確在發展中，仍有自住的剛性需求支撐房市，因此受南科帶動的區域房市，明年房價仍不太可能下跌，而是轉趨合理、溫和地上漲。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近日有報導指出，有參與包租代管的房屋租金近五萬，拉抬周邊租金行情。營建署回應，目前已加入社會住宅包租代管的物件中，臺北市平均月租金縣市版是1萬9,637元，公會版是2萬882元，六直轄市平均3萬元以上的高租金物件為少數。



營建署指出，包租代管推動至今已媒合1萬2千戶，且符合條件即可得到租金補助，所以媒合成功的房客中，有6成房客本身或同住家人具有經濟或社會弱勢身分，其中以「低收入戶或中低收入戶」居多。換算下來，目前有7千2百戶弱勢家庭得到幫助。



但根據衛生福利部統計，光是今年第三季的低收入戶數量（1萬4千多戶）就超過包租代管的供應戶數，中低收入戶更高達11萬2千多戶。計畫需照顧的群體不止於此，在內政部提出的《109年度住宅補貼計畫》中，經濟或社會弱勢身分高達11種類別。



在為數不多的包租代管物件中，卻有4成是媒合給非弱勢群體。且根據現行住宅法規定，參與包租代管的房東能享有所得稅優惠。內政部次長花敬群更表示，希望將租金免稅額從新台幣1萬元提高到1萬5000元。雖說是為吸引持屋者釋出空屋，但目前看來，最大得利者已經是包租代管業者和房東了。



因現行制度規定，包租代管業者的收益，皆是從租金出發。如媒合成功，業者能獲得2個月租金的開發費，以及每月房租20％的管理費。這代表房租價格越高，包租代管業者能領的補助金越多，變相使政府花人民納稅金在鼓勵高租金產品加入房屋市場。



綜上可看出，現行包租代管不僅並未將「照顧弱勢」的推動初衷擺第一，更與社會現實脫節，政策制度過於理想化，使業者能找到漏洞從中獲利。而相比弱勢群體的居住需求，目前社會住宅的供給還無暇顧及一般身分別的民眾。「包租代管弱勢房客有6成」，根本不值得強調。

23日央行照往例公布五大銀行(台銀、土銀、合庫、華南及一銀)11月份新增購屋貸款(房貸)，為579.54億，較前月再增67.1億，無意外續創今年新高。央行經研處分析，(新增房貸增)原因主要是11月營業天數(較10月)增加及整批分戶貸款增加，另外當然也和同期市場買氣火熱(買賣移轉棟數增)有關。



儘管央行已做出解讀，但部分報導還是下了《政府打炒房 新房貸仍增》的大標題。當然我們不難理解，下這樣的標題，是想和最近的熱門相關議題做連結，但這卻完全就是倒果為因；以上的標題，會讓讀者以為是，就算政府已祭出打炒房辣招，房市(買氣)仍續熱。但事實恰恰相反，融資持續擴增反而是因，打炒房才是果！



沒錯！正因為房市(投資)買氣過熱，間接導致放款過度集中不動產；才致使央行出手限縮融資。至於11月或之前房貸額度不斷增加，充其量是反映12月前房市，因低利及氾濫資金而交投(過)熱的狀態，而非某些報導所暗示的「即便出手打炒房 房市交易仍熱」。同理，稍後將公布的全體國銀不動產融資或買賣移轉棟數，肯定也會出現類似趨勢(然後屆時又會有媒體將此況與打炒房硬做連結)。



住展房屋網企研室須再度強調，官方數據統計和現實市況，有至少一到一個半月以上的時間差；融資餘額如此，買賣移轉棟數更如此，也就是所謂的『落後指標』。這也是稍早央行副總裁陳南光認為，(央行)應該另設先行指標，而不能(再)用目前包含融資、逾放比等落後指標，來評估不動產市場(風險)的原因。



所以，如果想從五大或全體國銀貸款(餘額)，或地政單位買賣移轉棟數，來檢視央行管制融資，或國發會主導打炒房措施的影響，都必須至少再往後推一個月以上，也就是要看明年一或二月數據，才見分曉。現在斷定(打炒房)措施有無效果或效果多大，大概只有從新建案案場或房仲店頭的訪客或詢問度稍能推敲，至於官方數據，一概言之過早。

還在擔心地震來了影響自家建築物結構安全嗎?本月晚間發生規模6.7有感地震，許多民眾紛紛詢問有沒有提供建築物評估鑑定方案，新北市政府已於今年8月推出「新北挺安全方案」，且目前已有三芝及泰山區2處社區向市府申請鑑定高氯離子鋼筋混凝土建築物(海砂屋)鑑定，確認建築物安全狀態。



為執行都更三箭政策，加速協助民眾安居，考量新北市民對於有安全疑慮建築物在推動都市更新前期，常常因資金籌措不易致整合卡關，因此新北市府推動「新北挺安全方案」，以全額出資協助建築物辦理海砂屋鑑定，讓社區儘快確認自家建築物安全狀態。目前三芝和泰山區2處社區已率先向市府申請鑑定，近期將委託專業單位辦理海砂屋鑑定作業，並輔導社區依鑑定結果建議辦理重建或結構補強，搭配市府的多元都更政策方案，選擇適合社區的都更方式，協助社區早日遠離危險。



想要申請「新北挺安全方案」的社區，只要經過市府房屋健檢結果為應立即辦理結構修復的建物，或經結構安全性能初步評估結果R>45，並經整合1/2以上所有權人同意及成立管委會或已核准立案之更新會，即可向市府申請辦理，受理時間至2022年12月31日止，對住家結構安全有疑慮的民眾，趕緊把握機會申請。

2020年是政府「打炒房」的一年，所有預售屋風聲鶴唳，實施2次全國性聯合稽查，六都共破千個預售屋案場，109年度共查核214件，各縣市皆有不合格項目，結果通通限期改善，也就是全部「0裁罰」。屋比房屋總監陳傑鳴指出，這就是業者罰不怕的原因，反正抓到改善一下就好，實際上也不會開罰。

新北市地政局11月公布稽查結果為例，查核20案、每案15項，總查核項目共300項，結果高達90項目不合格，包括「契約沒有載明建物開工、完工及取得使用執照的時間」、「房地面積誤差及其價款找補」、「瓦斯內外管線費用負擔及交屋保留款」、「將總價5％的交屋保留款降低」等，處理方式是全部「限期改善、0裁罰」。

除了近乎「預售屋違規近乎0裁罰」，「包租代管」也出現雷同現象，台北市日前公布109年1至10月間，查驗8家租賃住宅包租業者使用的住宅轉租定型化契約，結果僅有1家合格，命限期改善後，複檢已全部改善完成，同樣是「限期改善、0裁罰」。

陳傑鳴表示，受限地方人力有限，地政基層人員僅能偶爾稽查，稽查比例過低，以預售屋個案而言，六都平均皆抽查比例僅一成；再者，抽查結果並未告知消費者，導致不肖業者常有恃無恐，先違規，等有查到再說。

雖然目前幾乎屬於「0裁罰」狀態，但即使真正開罰，依消費者保護法第56條之1規定處以3萬元以上50萬元以下罰鍰，且得採連續開罰，陳傑鳴認為，這樣的罰緩金額，對於動輒破億的建案數量，其實不痛不癢，喝止力道恐相當有限。

關於不公布業者姓名部分，據了解，市府經常受各方民代壓力，不敢也不便公布其業者姓名；而關於六都抓到違規皆從輕處置，造成「0裁罰」現象，日前內政部次長花敬群向《三立新聞網》表示，中央已注意到此現象，已研擬修法改善中。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為提升交易資訊透明度，保障次承租人權益，減少交易糾紛，台北市政府地政局會同法務局消保官於2020年1至10月間，抽查轄內8家租賃住宅包租業者所使用之住宅轉租定型化契約，查核是否符合內政部公布之「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」規定。2020年12月24日公布檢查結果(詳如附件)，初檢有3家業者全部不合格，僅1家業者全數合格，經命限期改善後，複檢已全部改善完成。

地政局表示，本次首度針對轄內租賃住宅包租業者之定型化契約進行查核，查核項目共計11項，違規較多之項目為「租賃標的」、「租賃期間相關費用之支付」及「提前終止租約之約定」等三項。「租賃標的」違規情形為未完整記載主建物、附屬建物及共有部份之詳細資訊，使消費者處於使用範圍不明的狀態；「租賃期間相關費用之支付」違規情形為未揭示電費最高限制、其他費用及其支付方式(如網路費、管理費等)，導致費用計算爭議；「提前終止租約之約定」違規情形，則是未揭示先期通知義務、違約金規範及預收租金之返還等內容，使雙方權利義務關係不明確。因不動產交易涉及金額高，建議民眾可先上地政局網站「租賃專法專區」查詢，以避免簽約時掉入契約條文不平等之陷阱。

 

地政局另外提醒現有的二房東們，依2017年12月27日制定公布之租賃住宅市場發展及管理條例，包租業者應申請許可及登記，於領得執照後始得營業。新法之緩衝期已屆滿，自2020年6月27日起，若非租賃住宅服務業而經營代管業務或包租業務者，依第36條規定可處行為人新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。關於租賃住宅服務業或租賃住宅代管業申請程序及相關法規請查詢地政局網站「租賃專法專區」。

 

法務局表示，本次違規項目多是和租金有關，提醒民眾簽約前，務必仔細審閱業者所使用之定型化契約內容及附件，以維權益。若發現業者提供的契約違反規定，除可要求其修改契約條款，也可向各地方政府提出檢舉。法務局和地政局除將持續辦理包租業者之定型化契約查核，並呼籲包租業者，應使用符合內政部公布之「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」規定之住宅轉租定型化契約。若違反上開規定而不改善，依消費者保護法第56條之1規定，最高將被處新台幣30萬元罰鍰。

 

消費者如有任何關於租屋之爭議，可利用消費者服務專線「1950」或撥打市民熱線「1999」轉6169、7509(外縣市請撥：02-2725-6169)查詢，法務局消服中心、消保官室或地政局將會提供相關消費諮詢及協助申訴，以維護消費者權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】